Жилищный Кодекс РФ был принят относительно недавно – в марте 2005 года. С его принятием кардинальным образом изменились правоотношения в жилищной сфере. Хорош закон или плох, говорить пока рано, но уже сейчас можно сказать, что новые правила усложнят жизнь владельцам квартир.
В частности, мы с Вами впервые столкнемся с необходимостью управления не только своей собственностью, но и с принятием решений по поводу судьбы общего имущества. Теперь, крылатую фразу «мой дом - моя крепость», мы вынуждены впервые применить по отношению не только к собственной квартире, но и ко всему дому в целом.
В качестве инструмента для принятия совместных решений законодатель определил для нас с Вами – проведение общих собраний собственников помещений. При этом ежегодное проведение общих собраний это отнюдь не желание собственников, а их прямая обязанность.
В Кодексе довольно подробно прописаны нормы регулирующие порядок проведения общих собраний. Выделим основные моменты:

* - собственники помещений обязаны ежегодно проводить общие собрания;
* - лицо, по инициативе которого созывается собрание, обязано уведомить всех собственников не позднее чем за 10 дней до дня его проведения;
* - обязательное соблюдение формы уведомления собственников о проведении собраний;
* - общее собрание считается легитимным в случае наличия кворума – присутствие собственников помещений, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Казалось бы все просто. Но опыт проведения собраний в крупных городах показывает несостоятельность действующего законодательства. Принимая Жилищный Кодекс, наши законодатели, похоже, не задумывались о механизме его реализации. Ряд содержащихся в нем императивных норм ставят под сомнение саму возможность легитимного проведения собраний, в особенности, это относится к таким крупным городам как Москва.

Остановимся более подробно на подготовке к проведению собрания. Наш опыт позволяет выделить две основные составляющие:

I. Организационно – юридический блок

Техническая сторона подготовки собраний в Жилищном Кодексе отражена только общими фразами, касающимися расчета долей, порядка уведомления собственников; формы и порядка проведения общих собраний.

Расчет доли

Расчет доли - не только арифметическое действие, как может показаться, человеку, впервые столкнувшемуся с данной задачей. За этим понятием скрывается необходимость получения технической документации на дом, а также сведений о собственниках.
Связанно это с тем, как рассчитывается доля. Формула проста:
D = SПОМ./SПОЛ.×100%
SПОЛ. = SДОМ. – SОБЩ.

или

SПОЛ. = SПОМ 1+ SПОМ 2+ ….+SПОМ. ПОСЛЕДН.

D – доля конкретного собственника в общем имуществе в процентном выражении;
Sпом. (1,2…последн.) – площадь помещения, принадлежащего конкретному собственнику;
Sпол. – полезная площадь жилых и нежилых помещений;
Sдом. – общая площадь дома;
Sобщ. – площадь общего имущества в доме.
Для решения этой задачи следует отправиться в ТБТИ и Региональное управление Федеральной регистрационной службы, где нам должны выдать, соответственно, технический паспорт на дом, экспликацию и поэтажный план; а также сведения обо всех собственниках жилых и нежилых помещений в доме. Тут придется столкнуться с первой сложностью - вся эта документация стоит денег и немалых (подробные расценки приведены здесь). Можно, конечно уповать на родное Правительство Москвы (согласно Постановлению «») и надеяться на бесплатное получение документации. Однако, практика показывает, - вероятность, что повезет именно Вам ничтожно мала. Денег на эти нужды выделено из бюджета мало.
Вместе с тем, получение такой документации еще не означает, что расчет долей будет произведен, а собрание состоится. Так, например, вполне возможна ситуация, когда вследствие незаконно произведенных перепланировок помещений, относящихся к общему имуществу, станет невозможным определение его состава и, как следствие, будет невозможен правильный расчет долей. В таких случаях проведение собрания откладывается на неопределенный срок...

Уведомление

Лицо, по инициативе которого проводится первое собрание, обязано направить сообщение о проведении общего собрания каждому собственнику помещения в доме заказным письмом, либо вручить такое уведомление под роспись. В дальнейшем способ уведомления может быть изменен, но первоначально несоблюдение данного требования может быть причиной признания собрания недействительным. Сложность состоит в том, что оба эти способа предполагают, что лицо, которое занимается уведомлением, как минимум знает точный адрес места жительства собственника. Однако, достоверной информацией об этом в нашей стране обладают, пожалуй, только правоохранительные органы.
Есть и еще одна проблема – финансовая составляющая вопроса – стоимость отправки заказного письма колеблется от 35 до 60 рублей, что при среднем числе квартир в московской многоэтажке в районе ста, выливается в 20 – 30 тысяч. Вручение же под роспись, в условиях большого города, вообще представляется утопией (да и стоить будет много дороже).

Проведение собрания

Если Вам успешно удалось миновать первые два пункта, на которых Мы выше пытались сконцентрировать Ваше внимание, то каких-либо подводных камней при непосредственном голосовании (проведении общих собраний) мы не видим. При должной организации все обязано пройти хорошо. Единственный совет (для больших домов) – очное голосование фактически обречено на провал. Лучше воспользоваться заочной формой.

II. Рекламно – агитационный блок

Помимо организационно-юридической стороны вопроса немаловажным, если не решающим, фактором является подготовка общественного мнения. При проведении общих собраний на повестке дня стоят важнейшие вопросы управления принадлежащей Вам недвижимостью:

* - выбор способа управления домом;
* - распоряжение общим имуществом;
* - выборы правления и председателя (в случае создания ТСЖ) и т.д.

Совершенно очевидно, что пускать на самотек такие вещи нельзя. Как убедить своих соседей в правильности того или иного выбора? Ответ на поверхности, - предстоит предвыборная кампания.
Избирательная (предвыборная) кампания имеет свои правила игры, а несоблюдение технологий, методов ее ведения может привести к плачевному результату.
Отметим две основные задачи, стоящие перед организаторами:

обеспечение явки (процент проголосовавших должен превышать 50%);
получение «нужного» результата.

Для достижения поставленных целей требуется хотя бы в общих чертах представлять себе какой инструментарий и какие технологии нужно использовать в том или ином случае; понимать кто является Вашей целевой группой (аудиторией); какие формы агитации наиболее эффективны; иметь представление о принципах работы предвыборного штаба и т.д.

Подробное описание методов и технологий, использующихся для формирования общественного мнения, не является предметом данной статьи. Однако отмечу, что проведение полноценной избирательной кампании Вам, безусловно, потребуется в случае, если количество собственников помещений в доме превышает 300 человек (лиц). Резон здесь простой – собственник совсем не обязательно является тем самым человеком, который в действительности принимает решение (или скажем по другому - решение собственника сильно зависит от мнения членов его семьи). Подсчет количества «избирателей» должен вестись так – количество собственников умноженное на три. Понятно, что «просто так» убедить в своей правоте 1000 человек совсем непросто.
Для успешного воплощения в жизнь поставленных целей финансовые и организационные ресурсы, которые потребуются привлечь для проведения общего собрания собственников, должны соответствовать уровню и сложности решаемой задачи.

http://tsg-center.ru/